DPE à Mulhouse et dans l’agglomération m2A : quel est l’état du parc immobilier ?

Un parc immobilier très ancien, massivement collectif

Mulhouse est la première commune du Haut-Rhin par la population, avec un peu plus de 108 000 habitants. Son parc compte environ 54 000 logements — dont 86 % d’appartements. La ville est structurellement locative, avec une part importante de parc social et de biens privés anciens en centre-ville et dans les quartiers périphériques.

Le chiffre le plus significatif pour comprendre les enjeux DPE à Mulhouse : 64 % des logements ont été construits avant 1971. Cette date n’est pas anodine — c’est avant la première réglementation thermique française (1974, choc pétrolier). Autrement dit, deux logements sur trois ont été bâtis sans aucune exigence d’isolation, sans double vitrage imposé, sans calcul de déperditions. Ce sont ces bâtiments qui concentrent aujourd’hui l’essentiel des mauvaises étiquettes énergétiques.

Les passoires thermiques dans le Haut-Rhin et à Mulhouse

À l’échelle du Haut-Rhin, 21,8 % des logements sont des passoires thermiques, soit environ 73 700 logements classés F ou G selon les données FIDELI. Le département compte 44 800 logements notés F et 28 900 notés G.

À Mulhouse même, le taux de passoires est estimé à environ 12 % du parc — un chiffre inférieur à la moyenne nationale (15,7 % en 2023, 12,7 % en 2025 après les réformes de calcul successives). Ce résultat s’explique en partie par la forte proportion d’appartements dans le parc mulhousien : les logements collectifs sont en moyenne mieux notés que les maisons individuelles, qui cumulent des surfaces déperditives plus importantes.

Cela ne signifie pas que la situation est satisfaisante. Dans les quartiers anciens de Mulhouse, dans les copropriétés vieillissantes de Wittenheim, Illzach ou Kingersheim, les logements classés E et F restent très nombreux. Ce sont ces biens qui sont directement concernés par le calendrier réglementaire en cours.

Le calendrier réglementaire que chaque bailleur doit connaître

La loi Climat et Résilience d’août 2021 a posé un calendrier progressif d’interdiction de location des logements les plus énergivores. Voici les dates qui concernent directement les propriétaires bailleurs de Mulhouse et de m2A :

Date	Classe concernée	Impact
Depuis août 2022	F & G	Gel des loyers — aucune augmentation possible
Depuis janv. 2023	G+	Logements > 450 kWh/m²/an en énergie finale : interdits à la location
Depuis janv. 2025	G	Tous les logements classés G interdits à la location
Janv. 2028	F	Logements classés F interdits à la location
Janv. 2034	E	Logements classés E interdits à la location

Ces dates concernent la location. Pour la vente, l’obligation de réaliser un audit énergétique — en complément du DPE — s’applique depuis avril 2023 pour toute maison individuelle ou immeuble entier classé F ou G mis en vente.

L’impact DPE sur les prix de l’immobilier mulhousien

L’étiquette énergétique est devenue un critère de tri dès la première visite pour de nombreux acheteurs et locataires. Dans l’agglomération m2A, les professionnels du secteur constatent des décotes de l’ordre de 10 à 15 % sur les biens les plus énergivores.

Sur le marché locatif, le loyer médian à Mulhouse s’établit à 9,8 €/m² en 2024. Les données de l’enquête annuelle sur le marché locatif de l’agglomération montrent une corrélation claire : plus l’étiquette énergétique d’un logement est bonne, plus le loyer médian pratiqué est élevé. La performance énergétique est désormais un facteur de valorisation direct, pas seulement une contrainte réglementaire.

Ce que change la réforme du coefficient CEP de janvier 2026 pour Mulhouse

Depuis le 1^er janvier 2026, le coefficient d’énergie primaire de l’électricité est abaissé de 2,3 à 1,9 dans le calcul DPE. Cette réforme a un impact direct sur les logements chauffés intégralement à l’électricité — planchers chauffants, convecteurs, pompes à chaleur.

Dans le parc mulhousien, une partie des appartements — notamment dans les grands ensembles des années 1970 — ont été équipés de chauffage électrique individuel lors de leur construction ou lors de réhabilitations ultérieures. Ces logements étaient pénalisés par l’ancien coefficient. Avec le nouveau calcul, certains peuvent gagner une classe énergétique, voire sortir du statut de passoire thermique — ce qui a des conséquences directes sur la possibilité de les louer ou d’augmenter les loyers.

Si votre logement est chauffé à l’électricité et que son DPE date d’avant le 1^er janvier 2026, il est possible d’obtenir gratuitement une attestation de nouvelle étiquette sur le site de l’Observatoire DPE-Audit de l’ADEME, sans refaire le diagnostic, en renseignant simplement le numéro du DPE.

DPE à Mulhouse et dans l’agglomération m2A : comment ça se passe concrètement ?

Le DPE est établi sur site, après visite du logement. Le diagnostiqueur relève les caractéristiques du bâtiment : surface, orientation, type de parois, menuiseries, système de chauffage, production d’eau chaude sanitaire, ventilation. Ces données alimentent le calcul selon la méthode 3CL (Convention de calcul Logements), obligatoire depuis juillet 2021.

Pour un appartement dans une copropriété ancienne de Mulhouse ou de Wittenheim, il est utile de rassembler en amont les informations sur le chauffage collectif (énergie utilisée, date de l’installation, rendement si connu) et sur les éventuels travaux d’isolation réalisés. Ces éléments permettent d’obtenir un DPE plus précis et évitent le recours aux valeurs par défaut, qui pénalisent toujours le résultat.

J’interviens à Mulhouse, Wittenheim, Illzach, Kingersheim, Pfastatt, Rixheim, Riedisheim, Brunstatt-Didenheim, Lutterbach, Sausheim, Habsheim, Baldersheim, et dans l’ensemble des communes de l’agglomération m2A et du Haut-Rhin (68).