Qui est vraiment responsable de l’État des Risques et Pollutions ?

Retour sur une question qui revient souvent entre confrères diagnostiqueurs : quelle est la responsabilité réelle de chaque acteur dans la chaîne de production d’un ERP ?

Une discussion récente sur un groupe professionnel remettait au premier plan une question qui traverse régulièrement notre métier : quelle est la responsabilité réelle du diagnostiqueur qui produit un État des Risques et Pollutions (ERP), et quelle est celle de la plateforme qui édite le document ?

Les échanges commerciaux entre éditeurs entretiennent parfois une confusion. On entend régulièrement, de la part des uns ou des autres, que « chez X vous n’êtes pas couvert » ou que « notre plateforme est plus conforme que celle du concurrent ». Sur le fond, ces arguments méritent d’être remis en perspective.

Le cadre légal : une obligation qui pèse sur le vendeur

L’article L125-5 du Code de l’environnement place l’obligation d’information de l’acquéreur ou du locataire sur le vendeur ou bailleur du bien. C’est lui qui doit produire l’ERP, le compléter avec ses déclarations (sinistres indemnisés, travaux non réalisés au titre de l’article R125-24 CE, prescriptions PPR), le signer et le remettre à l’acquéreur dès la première visite puis l’annexer aux actes.

Le diagnostiqueur, lorsqu’il produit l’ERP à la demande du vendeur, intervient en qualité de prestataire technique. Son rôle est de collecter et transcrire les données publiques disponibles à la date de réalisation : zonages PPR, sismicité, radon, retrait-gonflement des argiles, SIS, arrêtés de catastrophe naturelle, etc.

La chaîne de responsabilité en pratique

Trois acteurs, trois niveaux de responsabilité distincts :

L’éditeur de la plateforme ERP

Il a une responsabilité limitée à ses conditions générales d’utilisation. Il garantit généralement la conformité de la trame documentaire au modèle réglementaire en vigueur (arrêté du 22 novembre 2024 et formulaire MTECT/DGPR janvier 2025) ainsi que l’exhaustivité des données extraites de Géorisques à la date d’édition. Aucune plateforme, à ma connaissance, ne prend en charge la responsabilité civile du diagnostiqueur au-delà.

Le diagnostiqueur

Il engage sa responsabilité contractuelle vis-à-vis de son client (le vendeur ou bailleur). Cette responsabilité porte sur la conformité du document produit aux données publiques disponibles, sur l’exactitude de la transcription et sur le respect des règles de l’art. Elle est couverte par la RC Professionnelle obligatoire prévue par l’article L271-6 du CCH.

Le vendeur ou bailleur

Il porte la responsabilité légale de l’information de l’acquéreur au titre de l’article L125-5 CE. C’est lui qui doit compléter les rubriques déclaratives, signer le document, le remettre en temps utile et l’annexer aux actes. À défaut, l’ERP n’est pas opposable et la responsabilité du défaut d’information lui incombe.

Le vrai risque juridique : une jurisprudence rare mais en évolution

Historiquement, les contentieux spécifiquement liés à l’ERP sont peu nombreux. Les sanctions principales sont civiles : action en diminution de prix ou résolution de la vente (article L125-5 IV CE), diminution du loyer pour les baux. Ces actions visent en priorité le vendeur, qui porte l’obligation légale.

Le diagnostiqueur est mis en cause dans deux cas de figure principaux :

• Erreur manifeste de transcription des données publiques (zonage PPR ignoré alors qu’il apparaît sur Géorisques à la date de production, oubli d’un arrêté cat nat publié, mauvaise identification cadastrale du bien) ;
• Défaut d’information du client vendeur sur ses obligations déclaratives, notamment depuis le décret n°2024-82 du 5 février 2024 qui introduit l’obligation R125-24 relative aux travaux RGA non réalisés.

Les décrets récents (n°2024-82 sur le RGA, n°2024-531 sur le recul du trait de côte) renforcent progressivement les obligations déclaratives du vendeur. Le diagnostiqueur qui n’informe pas suffisamment son client sur ces obligations pourrait voir sa responsabilité recherchée.

Ce qui protège réellement le diagnostiqueur

Le prix payé à la plateforme n’est pas un critère de protection juridique. Ce qui protège, c’est un dispositif documentaire cohérent et systématique :

Ce qui NE protège pas

Le discours « chez notre concurrent vous n’êtes pas couvert » est trompeur : aucune plateforme ne prend en charge la RC Pro du diagnostiqueur, quelle que soit la marque ou le prix payé. La responsabilité contractuelle du diagnostiqueur envers son client vendeur ne se délègue pas à un fournisseur d’outil.

De même, un ERP produit sur une plateforme premium ne protège pas mieux qu’un ERP produit sur une plateforme économique, dès lors que les deux respectent le modèle réglementaire et transcrivent correctement les données publiques. La différence entre plateformes se joue sur la richesse des annexes (DCI préfectoral, fiches IAL ministérielles, cartographies scannées), le confort d’utilisation, l’intégration aux logiciels métiers et le support technique. Ce sont des critères opérationnels, pas des critères de protection juridique.

Ce qu’il faut retenir

La responsabilité de l’ERP ne se délègue pas. Elle est distribuée entre trois acteurs selon des logiques différentes : légale pour le vendeur, contractuelle pour le diagnostiqueur, limitée aux CGU pour l’éditeur.

Le choix d’une plateforme ERP se fait sur des critères techniques et économiques (tarif, qualité documentaire, ergonomie, intégration métier), pas sur des promesses de couverture juridique qu’aucun éditeur n’est en mesure de tenir.

Ce qui protège vraiment le diagnostiqueur, c’est la rigueur de son propre process : un document conforme, une information écrite du client sur ses obligations, des CGV solides, une traçabilité de la remise, une RC Pro à jour.

Le reste est du discours commercial.